Астана мен Алматы: тұрғын үй нарығындағы жаңа шындық пен баға динамикасы

13.10.2026, 19:15 bilim-all.kz

Жаңа баспана қымбаттап, сатып алу-сату мәмілелері азайып келеді. Астана мен Алматыдағы статистика тұрғын үй нарығында баға өсімі мен сатып алу белсенділігі әртүрлі бағытта өзгеріп жатқанын көрсетеді.Қазақстанның тұрғын үй нарығында сатып алу-сату белсенділігі төмендеді. ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес, 2026 жылдың тамыз айында ел бойынша тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 35 807 мәміле тіркелген. Бұл 2025 жылдың тамыз айындағы 41 380 мәмілемен салыстырғанда 13,5%-ға аз.Соған қарамастан, елдің екі ірі мегаполисінде тұрғын үй бағасының өсуі жалғасқан. Астана мен Алматыда жаңа пәтерлердің бір шаршы метрінің орташа бағасы 740 мың теңгеден асқан. Ал мәмілелер санының төмендеуі, әсіресе, елордада айқын байқалады.Бұл жағдай тұрғын үй нарығын бағалау кезінде тек шаршы метр құнына емес, сатып алушылардың белсенділігіне және баспананың халық үшін қолжетімділігіне де назар аудару қажеттігін көрсетеді.Астана мен Алматы: баға және сұраныс көрсеткіштері2026 жылдың тамыз айындағы деректер бойынша, Астана мен Алматы тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны жөнінен республикадағы жетекші қалалар қатарында қалды. Алайда екі қаладағы жылдық динамика бірдей емес.Астана: баға өсімі және мәмілелердің төмендеуіЕлордада жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы 747 116 теңгені құрады. 2025 жылдың тамызымен салыстырғанда бұл көрсеткіш 15,9%-ға өскен.Тамыз айында Астанада 6 398 сатып алу-сату мәмілесі тіркелді. Бұл ел бойынша жалпы мәмілелердің 17,9%-ына тең. Дегенмен мәмілелер саны өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 32,3%-ға төмендеген.Алматы: жоғары мәміле саны және жылдық баға өсіміАлматыда жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы 739 762 теңге болды. Бір жылдағы баға өсімі 16,6%-ды құрады.Қалада тамыз айында 7 690 мәміле жасалған. Бұл республикалық көрсеткіштің 21,5%-ы. Өткен жылдың тамызымен салыстырғанда мәмілелер саны 18,2%-ға азайған.Екі қаланы салыстырғанда, Алматыда Астанаға қарағанда 1 292 мәміле артық тіркелген. Ал жаңа тұрғын үйдің орташа шаршы метр бағасы Астанада 7 354 теңгеге жоғары.Мұндағы маңызды айырмашылық - Алматыда жаңа тұрғын үй бағасының жылдық өсімі жоғары болғанымен, мәмілелер санының төмендеуі Астанаға қарағанда баяуырақ. Елордадағы 32,3%-дық төмендеу тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің едәуір азайғанын көрсетеді.Дегенмен бұл айырмашылықтың нақты себептерін анықтау үшін ипотекалық несие көлемі, тұрғын үй ұсынысы, табыс деңгейі және сатып алушылардың қаржылық мүмкіндіктері туралы қосымша деректер қажет.Қазақстан бойынша тұрғын үй бағасы қалай өзгерді?2026 жылдың тамызындағы жылдық көрсеткіштерге сәйкес, республика бойынша тұрғын үйдің бірнеше санатында баға өскен.Жаңа тұрғын үйлердің бағасы бір жылда 13,1%-ға қымбаттаған.Қайталама нарықтағы тұрғын үйлердің бағасы 9%-ға өскен.Тұрғын үйді жалға алу ақысының жылдық өсімі 17%-ды құраған.Бұл көрсеткіштер тұрғын үй нарығындағы баға өсімінің тек жаңа құрылыстармен шектелмейтінін көрсетеді. Бұрыннан пайдаланылып келе жатқан пәтерлер де қымбаттаған. Ал жалдау ақысының өсу қарқыны жаңа және қайталама тұрғын үй бағасының өсімінен жоғары болған.Алайда республикалық орташа көрсеткіштер әр қаладағы жағдайды толық сипаттай алмайды. Мысалы, Астана мен Алматыдағы бағаға тұрғын үй кешенінің орналасуы, инфрақұрылымы, құрылыс сапасы және нарықтағы ұсыныс көлемі әсер етуі мүмкін. Сондықтан ел бойынша орташа өсімді екі мегаполистегі баға динамикасымен шатастырмаған жөн.Мәмілелер неге азайды?Тұрғын үй бағасының өсуімен қатар мәмілелер санының азаюы нарықтағы негізгі үрдістердің біріне айналды. 2026 жылдың тамызында ел бойынша мәмілелер саны бір жылда 13,5%-ға төмендесе, Астанадағы төмендеу 32,3%-ды, Алматыда 18,2%-ды құрады.Мұндай өзгерістерді түсіндіру кезінде бірнеше факторды қарастыруға болады. Олардың қатарында ипотекалық несие шарттары, бастапқы жарна мөлшері, тұрғындардың табысы, баспана бағасы және мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларының қолжетімділігі бар.Мысалы, пәтер бағасы халық табысынан жылдамырақ өскен жағдайда, әлеуетті сатып алушылардың бір бөлігі сатып алу шешімін кейінге қалдыруы мүмкін. Ипотекаға қол жеткізу қиындаса, нарықтағы мәмілелер санына да әсер етуі ықтимал. Алайда бұл факторлардың әрқайсысының нақты ықпалын анықтау үшін қосымша статистикалық және сараптамалық деректер қажет.Сондықтан мәмілелер санының төмендеуін тек мемлекеттік бағдарламаларға тәуелділікпен немесе сатып алу қабілетінің азаюымен түсіндіру жеткіліксіз. Бұл - ықтимал себептер, ал олардың нақты әсерін бөлек зерттеу керек.Бір бөлмелі пәтерлерге сұраныс жоғарыҰлттық статистика бюросының мәліметінше, 2026 жылдың тамыз айында көппәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлер бойынша 27 719 мәміле тіркелген. Бұл тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің жалпы санының 77,4%-ын құрайды.Бөлмелер саны бойынша бір бөлмелі пәтерлер көш бастаған. Тамыз айында осы санатта 10 806 мәміле жасалған.Бір бөлмелі пәтерлерге қатысты мәмілелер санының жоғары болуы нарықта шағын тұрғын үй форматының маңызды орын алатынын көрсетеді. Мұндай пәтерлердің жалпы құны кеңірек пәтерлерге қарағанда төмен болуы мүмкін, сондықтан олар кейбір сатып алушылар үшін қолжетімді баламаға айналады.Дегенмен мәмілелер санының көп болуы бір бөлмелі пәтерлердің міндетті түрде ең арзан санат екенін немесе сұраныстың тек сатып алу қабілетінің төмендеуінен қалыптасқанын дәлелдемейді. Мұны нақты бағалау үшін пәтерлердің орташа құны, ипотекамен сатып алу үлесі және әр санаттағы мәмілелердің уақыт бойынша өзгерісі қажет.Жалдау нарығындағы баға өсіміҚазақстан бойынша тұрғын үйді жалға алу ақысының жылдық өсімі 17%-ды құрады. Бұл - мақалада келтірілген үш негізгі баға көрсеткішінің ішіндегі ең жоғары өсім.Жалдау ақысының қымбаттауы баспана сатып алуға қаржылық мүмкіндігі жетпейтін немесе сатып алуды кейінге қалдырған тұрғындарға қосымша салмақ түсіруі мүмкін. Әсіресе ірі қалаларда жұмыс істеу немесе оқу мақсатында тұратын азаматтар үшін жалдау шығыны ай сайынғы бюджеттің елеулі бөлігіне айналуы ықтимал.Сонымен бірге жалдау ақысының өсуін тұрғындардың пәтер сатып ала алмауымен ғана байланыстыруға болмайды. Бағаға жалға берілетін тұрғын үй көлемі, маусымдық сұраныс, көші-қон және жалға берушілердің шығындары сияқты факторлар да әсер етуі мүмкін.Осы себепті жалдау нарығындағы жағдайды тереңірек бағалау үшін Астана мен Алматы бойынша жеке жалдау индекстерін, ұсынылған пәтерлер санын және жалға алушылардың сұранысын салыстыру маңызды.Қорытынды: баға өсіп жатыр, ал сатып алу белсенділігі төмендеген2026 жылдың тамызындағы деректер Қазақстанның тұрғын үй нарығында баға өсімі мен мәмілелер санының төмендеуі қатар жүріп жатқанын көрсетеді.Астана мен Алматыда жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы 740 мың теңгеден асқан. Бір жыл ішінде жаңа тұрғын үй бағасы Астанада 15,9%-ға, Алматыда 16,6%-ға өскен. Алайда мәмілелер саны екі қалада да азайған. Әсіресе Астанадағы 32,3%-дық төмендеу назар аудартады.Республикалық деңгейде жаңа тұрғын үй 13,1%-ға, қайталама нарықтағы тұрғын үй 9%-ға, ал жалдау ақысы 17%-ға қымбаттаған. Сонымен қатар бір бөлмелі пәтерлер бойынша 10 806 мәміле тіркелген.Бұл көрсеткіштер тұрғын үй нарығын бағалау үшін бағаның өзгерісін ғана емес, азаматтардың баспана сатып алу мүмкіндігін, ипотеканың қолжетімділігін және жалдау шығындарын да ескеру қажет екенін аңғартады.Алдағы кезеңде нарықтың бағыты тұрғын үй ұсынысына, несие шарттарына, халықтың табысына және сатып алушылардың белсенділігіне байланысты болмақ. Сондықтан негізгі мәселе - баспана бағасының қаншалықты өскенінде ғана емес, оның халық үшін қаншалықты қолжетімді болып отырғанында.